前幾天跟朋友喝酒，他突然問我打算弄塊地搞點事情，問我一畝地要多少錢。我當(dāng)場就笑了，這玩意兒哪有個準(zhǔn)數(shù)？可轉(zhuǎn)念一想，當(dāng)年自己也是這么懵懵懂懂一頭栽進(jìn)去的，差點被坑得褲衩都不剩。今天就把我那點踩坑經(jīng)驗掰開揉碎了講講，你可別學(xué)我當(dāng)初那么虎！

第一步：傻乎乎跑去問政府

我頭回琢磨這事，屁顛屁顛就跑政府大廳去了。扯著嗓子問窗口：“同志！買塊地搞個小廠子多少錢一畝？”人家頭都沒抬甩給我一句：“看地方，看用途。”完犢子，這不跟沒說一樣么！我腆著臉繼續(xù)追問，人家才不耐煩地塞給我一張紙，上面印著密密麻麻的區(qū)域基準(zhǔn)地價。好家伙，市中心七八百萬一畝，郊區(qū)百來萬也有。我當(dāng)時看著那堆零，腦瓜子嗡嗡的，覺得在郊區(qū)弄塊便宜的就行唄？天真！

第二步：被“報價”忽悠瘸了

托關(guān)系找了個中介，人家拍著胸脯說：“哥，XX區(qū)好地方！八十萬一畝幫你搞定！”我心說比基準(zhǔn)價還低，撿大漏了！差點當(dāng)場就簽意向書。幸虧那天出門前多喝了杯咖啡，腦子還算清醒，硬是憋住了，只說了句“再想想”。后來才知道，這老小子報的就是個裸地價，連零頭都算不上！

第三步：自己摸出小本子算賬

回家越想越不對勁，翻箱倒柜找出個學(xué)生用的數(shù)學(xué)作業(yè)本，紅藍(lán)鉛筆都用上了。這才明白，“買地錢”跟“用地錢”壓根兒不是一回事！我老老實實掰著指頭算：

• 1. 給政府的“份子錢”（土地出讓金）：按那個中介說的80萬？呸！得看掛牌成交價，這個數(shù)根本靠不住。
• 2. 給村里的“安家費”（征地補償）：青苗、地上房子、搬家的錢…一畝地少說又得貼進(jìn)去十幾二十萬，還天天得跟老鄉(xiāng)掰扯，頭疼！
• 3. 給各路神仙的“入場券”（各種稅費）：契稅、耕地占用稅、印花稅…名字我都叫不全，反正算下來又是土地款的幾個點，肉疼！
• 4. 最狠的殺手锏（基礎(chǔ)設(shè)施配套費）：這才是大頭！你買的荒地一片，想通水、通電、通燃?xì)狻⑿蘼?、搞排水…全是錢！七通一平做完，一畝地再砸進(jìn)幾十萬跟玩兒似的！我拿著鉛筆頭一加，好嘛之前以為的80萬，變成了一百大幾十萬都打不??！手都哆嗦了。

第四步：差點栽在大坑里

你以為算到這就完了？差點又被悶一棍！我興沖沖跑去看中那塊地，結(jié)果發(fā)現(xiàn)它屬于“規(guī)劃控制區(qū)”，限高！限容積率！我想蓋個五層的庫房？門兒都沒有！最多兩層！等于我花錢買了100平米的地，實際只能蓋出本來預(yù)想里五分之二的面積，這不血虧？還有朋友提醒我，有塊地底下埋著輸油管道，旁邊要退讓幾十米不能建，白花錢！要不是多個心眼提前打聽規(guī)劃，真金白銀又打水漂了。

怎么算明白的？

徹底整明白了，算一畝地實際要花的錢，就得這樣搞：

硬成本 =

• 實際付給政府的土地成交價（別信口頭報價?。?/li>
• 老老實實給村里的補償款（千萬別克扣，后患無窮）
• 給國家交的各種稅（一分跑不了）
• 做平那塊地的“通通通”費用（這塊最容易被低估，問清楚?。?/li>

軟成本（你的時間精力）=

• 跑斷腿的審批時間（一年半載算快的）
• 和村民、部門扯皮的精力（耗神！）

完事別急著高興，趕緊再除一下這塊地實際讓你蓋房子的面積（容積率、限高、退讓全考慮進(jìn)去），這才算真正你“每平米能用的地”到底花了多少錢！這么一扒拉，很多看著便宜的地，實際算下來可能比看著貴的地還燒錢！

現(xiàn)在我算明白了，光問一句“買地多少錢”，就跟去4S店問“買車多少錢”一樣，純屬白問。人家報個車殼子價，你敢開走嗎？輪胎、保險、稅、裝潢…全是開銷！地也一樣，表面價就是個魚餌，后面一串鉤子等著。那天晚上我跟朋友喝著啤酒算完這筆賬，他沉默了五分鐘，憋出一句：“這哪是買地，這是給人生添堵！” 朋友，真要下手，眼珠子擦亮點，本子掏出來，筆頭磨尖了，一樣一樣算到骨頭縫里去，別學(xué)我當(dāng)初差點當(dāng)了冤大頭！